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物管费抵违约金是否合法?
发布时间: 2015-12-8  被阅览数:6720 次  来源: 本站

   

近来一些开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下,提出以免收业主一段时间的物业管理费来抵消。业主认为背着抱着一般沉,往往就答应了。但是在实际履行过程中,往往出现这样那样的问题,甚至引发新的纠纷。究竟用物业管理费来折抵违约金的做法是否合法?买房人遇到这种情况应该怎么办?
物业费与违约金不能相抵
  北京市英岛律师事务所邓泽敏、刘晓琳律师明确指出,物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。开发商向买受人支付延期交房的违约金,与业主向物业管理公司交纳物业管理费也是两个法律关系,是截然不同的两件事。因此,从法律关系上来说,延期交房的违约金物业管理费是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。《合同法》虽然规定了抵消,但是,是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵违约金符合债务的标的物种类、品质相同的这一点,但是,由于物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系,法律主体不同,因此,不能适用《合同法》规定的抵消。
债务转移应签协议
  在北京市商品房买卖中,这种用延期交房的违约金与业主应交的物业管理费相抵的情况很多。这种情况怎样解释呢?邓泽敏、刘晓琳二位律师认为,这种情况可以通过债务转移的方式进行处理。这种做法实际上是《合同法》第八十四条规定的合同转让中的债务转移行为,即债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。也就是说,开发商对买受人支付延期交房违约金的债务,如果转移给物业公司承担——折抵一年或二年的物业管理费,要经债权人——买受人同意。而且,司法实践中,一般也要经债务的受让人——第三人(物业管理公司)同意。因此,为防患于未然,最好由三方签订一个债务转移协议,以防开发商或物业管理公司反悔。
折抵一年以上物业费违法
  二位律师特别指出,债务转移后,如果折抵一年或二年以上的物业管理费,这种做法是违法的。现行有关法规规定:禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以延期交房的违约金抵消一年或二年以上物业管理费的行为,事实上是变相收取一年以上的物业管理费。这种做法是违法的。提醒买房人在开发商提出以物业费抵违约金时,要注意三点:
  第一、鉴于物业管理与开发商卖房是两个法律关系,买受人有权拒绝这种用延期交房的违约金物业管理费相抵的行为;
  第二、鉴于有关法规规定,禁止物业公司一次性收取一年以上物业费,所以即使业主与开发商及物业公司达成债务转移协议,最多也只要折抵一年的物业管理费即可,其余仍应要求支付违约金;
  第三、鉴于开发商可能否认逾期交房的违约行为,业主在办理入住手续时,应留存相关的开发商逾期交房的书面违约证据。

 

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